Ce qu'il faut savoir
- L'état des lieux se fait d'un commun accord entre bailleur et locataire, à l'entrée et à la sortie, et s'annexe au bail.
- Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours qui suivent son établissement (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
- Pour le chauffage, ce délai court pendant le premier mois de la période de chauffe.
- Si un professionnel le réalise, ses honoraires sont partagés et la part du locataire est plafonnée au mètre carré.
- À la sortie, la comparaison avec l'état d'entrée justifie ou non les retenues sur le dépôt de garantie, en tenant compte de l'usure normale.
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Faites l'état des lieux avec le bailleur le jour de la remise des clés, pièce par pièce, en notant l'état de chaque élément et en photographiant les défauts. Vous avez dix jours pour le compléter si vous découvrez un problème, et le premier mois de chauffe pour le chauffage. À la sortie, le même document sert de comparaison pour le dépôt de garantie.
Cette fiche fait partie de l'étape Dossier, bail et garanties. Elle s'appuie sur l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce que dit la loi
L'état des lieux est établi par écrit, contradictoirement et amiablement, par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est joint au bail. Un modèle type fixé par décret en précise le contenu.
S'ils ne parviennent pas à le faire ensemble, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice ; les frais sont alors partagés par moitié.
Les honoraires d'un professionnel
Quand une agence réalise l'état des lieux, la loi prévoit que ses honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire. La part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur, et elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable (article 5 de la loi de 1989). Selon le service public, seul l'état des lieux d'entrée peut ainsi être facturé au locataire, sous conditions.
Le jour de l'entrée, pièce par pièce
Prenez le temps. Un état des lieux bâclé en dix minutes vous privera de preuves à la sortie.
Utilisez des termes précis : « bon état », « usagé », « rayure de 10 cm sur le plan de travail ». Évitez « état d'usage » sans détail. Prenez des photos datées des défauts et gardez-les.
Les dix jours pour compléter
L'article 3-2 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Un radiateur qui ne chauffe pas, une fuite sous l'évier découverte le soir, une fenêtre qui ferme mal : signalez-le par écrit, avec photos, dans ce délai.
Pour les éléments de chauffage, le délai court pendant le premier mois de la période de chauffe. Un étudiant qui entre en septembre peut donc faire constater, à l'automne, un chauffage défaillant.
Si le bailleur refuse de compléter, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Le jour de la sortie
L'état des lieux de sortie se fait de la même façon, à la remise des clés. Il se compare à l'état d'entrée. Seules les dégradations constatées par rapport à l'entrée, au-delà de l'usure normale, peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Préparez-le : nettoyez, rebouchez les petits trous si le bail l'autorise, remplacez ce qui relève de l'entretien courant (ampoules, joints). Relevez les compteurs.
La vétusté
Un logement s'use, même bien entretenu. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps, ne peut pas être facturée au locataire. Bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d'une grille de vétusté qui fixe la durée de vie des équipements et la part restant à la charge de chacun.
Ensuite : le dépôt de garantie
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois ; sinon, de deux mois. Le détail et les recours sont dans la fiche dépôt de garantie.
Mettez les démarches dans l'ordre
L'état des lieux, de l'entrée à la sortie
Remettez ces étapes dans l'ordre chronologique.
- Recevoir le dépôt de garantie, sous un mois si l'état est conforme
- Faire constater un chauffage défaillant pendant le premier mois de chauffe
- Faire l'état des lieux d'entrée pièce par pièce, avec photos
- Faire l'état des lieux de sortie à la remise des clés
- Signaler par écrit un défaut découvert dans les dix jours
Explication dans la partie Le jour de l'entrée, pièce par pièce
- Faire l'état des lieux d'entrée pièce par pièce, avec photos
- Signaler par écrit un défaut découvert dans les dix jours
- Faire constater un chauffage défaillant pendant le premier mois de chauffe
- Faire l'état des lieux de sortie à la remise des clés
- Recevoir le dépôt de garantie, sous un mois si l'état est conforme
Fiche suivante conseillée : Dépôt de garantie : montant, délai de restitution
Les liens officiels
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 5
- Service public, dépôt de garantie : restitution
Vos questions, en bref
Que faire si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux d'entrée ?
L'article 3-2 de la loi de 1989 prévoit que le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux dans le délai de dix jours.
L'état des lieux peut-il être fait par un commissaire de justice ?
Oui, si bailleur et locataire ne parviennent pas à le faire ensemble. Les frais sont alors partagés par moitié entre eux.
Faut-il des photos ?
La loi ne les impose pas, mais des photos datées, prises le jour de l'état des lieux, aident beaucoup en cas de désaccord à la sortie. Gardez-les jusqu'à la restitution du dépôt de garantie.
