Ce qu'il faut savoir
- L'encadrement s'applique dans la commune de Bordeaux aux baux signés depuis le 15 juillet 2022, vides ou meublés, colocations et baux mobilité compris.
- Pour un nouveau bail, le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, soit 20 % au-dessus de la référence.
- L'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 fixe les loyers de référence du 15 juillet au 24 novembre 2026 inclus.
- Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une proposition de loi prolongeant l'expérimentation de deux ans ; elle n'était pas définitivement adoptée au 30 octobre 2026.
- Si le loyer dépasse, le locataire peut mettre le bailleur en demeure, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Faites-vous résumer cette fiche par une IA
Chaque bouton ouvre l'assistant avec la consigne déjà écrite. Le site ne transmet rien : vérifiez toujours un montant sur la source officielle citée.
À Bordeaux, un bail signé depuis le 15 juillet 2022 ne peut pas afficher un loyer hors charges supérieur au loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Pour vérifier, entrez l'adresse et les caractéristiques du logement dans le simulateur de Bordeaux Métropole. L'arrêté en vigueur court jusqu'au 24 novembre 2026 ; la suite dépend d'une proposition de loi en cours d'examen au 30 octobre 2026.
Cette fiche fait partie de l'étape Dossier, bail et garanties. Elle s'appuie sur la page de la préfecture de la Gironde mise à jour le 9 juillet 2026, et sera revue après le vote du Parlement.
Où et pour quels baux
Le dispositif est entré en vigueur le 15 juillet 2022, en application de l'article 140 de la loi ELAN. Il couvre la seule commune de Bordeaux, divisée en quatre secteurs géographiques. Talence, Pessac, Gradignan, Mérignac et les autres communes de la métropole ne sont pas concernées.
Selon la préfecture, il s'applique aux locations nues et meublées, aux nouveaux baux et aux renouvellements, aux baux mobilité et aux colocations. Sont exclus les logements conventionnés APL, les logements soumis à la loi de 1948, les HLM, les locations de tourisme et certaines résidences avec services.
Les trois loyers de référence
Chaque année, un arrêté du préfet fixe, en euros par mètre carré de surface habitable, des loyers de référence selon le secteur, le type de logement, le nombre de pièces, le caractère meublé ou non et l'époque de construction.
| Loyer | Définition | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Loyer de référence | la valeur médiane du marché local | base du calcul |
| Loyer de référence majoré | 20 % au-dessus de la référence | plafond du loyer hors charges d'un nouveau bail |
| Loyer de référence minoré | 30 % en dessous de la référence | réévaluation lors d'un renouvellement |
L'arrêté en vigueur a été signé le 6 juillet 2026 par la préfète de la Gironde. Il fixe les loyers de référence du 15 juillet 2026 au 24 novembre 2026 inclus, soit environ quatre mois au lieu d'une année complète.
Vérifier son loyer, étape par étape
- Repérez dans le bail la surface habitable, le nombre de pièces, la date de construction de l'immeuble et le caractère meublé ou non.
- Ouvrez le simulateur de Bordeaux Métropole (simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr) et entrez l'adresse.
- Notez le loyer de référence majoré au mètre carré, et multipliez-le par la surface habitable.
- Comparez avec le loyer hors charges du bail. S'il est supérieur, vérifiez si un complément de loyer est prévu et justifié.
- Vérifiez enfin que le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré : c'est obligatoire.
Le complément de loyer
Un bailleur peut ajouter au loyer de base un complément, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. Ce complément n'est possible que si le loyer de base est déjà égal au loyer majoré.
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, humidité importante, classement F ou G au diagnostic de performance énergétique, mauvaise exposition, entre autres.
Si le loyer dépasse : les recours
La loi ELAN prévoit aussi des sanctions administratives : mise en demeure du bailleur, amende, récupération des loyers trop perçus. L'ADIL de la Gironde aide gratuitement à préparer une démarche.
Et après le 24 novembre 2026 ?
L'encadrement des loyers est une expérimentation créée par la loi ELAN de 2018 pour cinq ans, puis prolongée par la loi 3DS de 2022. Elle arrive à échéance fin novembre 2026, ce qui explique la durée courte de l'arrêté en vigueur.
Au 30 octobre 2026, la situation est la suivante, d'après la presse locale : l'Assemblée nationale avait adopté en décembre 2025 une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif ; le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une proposition de loi prolongeant l'expérimentation de deux ans, par 325 voix contre 17, transmise à l'Assemblée le 22 octobre. Le texte n'était pas définitivement adopté. Cette fiche sera mise à jour dès que la loi sera votée et publiée, ou dès qu'un nouvel arrêté préfectoral fixera de nouveaux loyers de référence.
En attendant, un bail signé avant le 25 novembre 2026 reste soumis aux loyers de référence de l'arrêté du 6 juillet 2026. Pour les règles générales du bail, voyez le bail étudiant.
Ce que l'encadrement ne change pas
Le plafonnement des loyers à Bordeaux ne fixe pas le prix de tous les logements du marché immobilier : il encadre le loyer d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, par rapport à la référence. Il ne remplace pas les autres règles de la location : décence du logement, dépôt de garantie, état des lieux. Le respect du loyer de référence se vérifie appartement par appartement, selon la ville, le secteur et l'époque de construction.
Les agences qui assurent la gestion locative pour des bailleurs connaissent l'arrêté ; un propriétaire particulier peut l'ignorer. En cas de doute, posez la question avant de signer, simulateur à l'appui. Le bail mobilité est concerné aussi, mais la commission de conciliation n'est pas compétente pour lui.
Mettez les démarches dans l'ordre
Vérifier son loyer en cinq gestes
Remettez la vérification dans l'ordre conseillé par la fiche.
- Vérifier la mention des loyers de référence dans le bail
- Comparer avec le loyer hors charges du bail
- Relever dans le bail la surface, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé
- Multiplier le loyer de référence majoré au m² par la surface habitable
- Entrer l'adresse dans le simulateur de Bordeaux Métropole
Explication dans la partie Vérifier son loyer, étape par étape
- Relever dans le bail la surface, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé
- Entrer l'adresse dans le simulateur de Bordeaux Métropole
- Multiplier le loyer de référence majoré au m² par la surface habitable
- Comparer avec le loyer hors charges du bail
- Vérifier la mention des loyers de référence dans le bail
Fiche suivante conseillée : Studio étudiant à Bordeaux : surfaces, loyers, quartiers
Les liens officiels
- Préfecture de la Gironde, dispositif d'encadrement des loyers à Bordeaux (mise à jour du 9 juillet 2026)
- Bordeaux Métropole, simulateur des loyers de référence
- Bordeaux Gazette, encadrement des loyers à Bordeaux : quel avenir après novembre ? (29 octobre 2026)
Vos questions, en bref
Talence et Pessac sont-elles concernées par l'encadrement ?
Non. Le dispositif s'applique dans la seule commune de Bordeaux, divisée en quatre secteurs. Les autres communes de la métropole n'en font pas partie.
Mon bail a été signé avant juillet 2022 : suis-je concerné ?
L'encadrement s'applique aux baux signés à partir du 15 juillet 2022, y compris aux renouvellements. Un bail plus ancien en cours n'est pas visé, sauf lors de son renouvellement.
Que se passe-t-il après le 24 novembre 2026 ?
L'arrêté en vigueur fixe les loyers de référence jusqu'à cette date, qui correspond à la fin de l'expérimentation prévue par la loi. Une proposition de loi adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026 la prolongerait de deux ans. Ce guide mettra la fiche à jour dès le vote définitif.
Combien de temps pour contester un loyer trop élevé ?
Pour un nouveau bail sans mention du loyer de référence, la mise en demeure se fait dans le mois suivant la prise d'effet. L'action en diminution de loyer se prescrit par trois ans. Pour contester un complément de loyer, la commission départementale de conciliation doit être saisie dans les trois mois suivant la signature.
